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三公大吃计算公式:北京第三批供地:收金500亿, 中海“杀”疯了?

admin2022-09-246

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今日,北京第三批次集中供地收官。

本次供地共出让涉宅用地18宗地,全部顺利成交,土地面积约75公顷,建筑规模约148万平方米,土地出让金共500.3亿元。

今年,北京调整集中供地节奏,将以往的三轮集中供地分为四批次进行。北京链家研究院分析师岳微分析认为,相较于首批成交17宗、二批成交14宗后,本轮(三批)成交18宗,每轮次规划地上建筑物面积保持在150万平方米左右。本轮土拍供应体量维持了总体均衡,供给节奏分布更为合理。

国、央企拿地主力 

中海“杀”疯了

在本轮土拍中,不论是从报名还是成交方面,国、央企依然成为了拿地主力。

岳微分析认为,集中供地趋势下,区域深耕、多盘联动发展已成为开发企业竞地新思路。

从本轮拿地上来看,针对不同区域的地块,房企拿地策略各有侧重。对于底价地块,房企偏好联合开发,而核心地块还是以独立竞得为主。

具体来看,在房企报名方面,据不完全统计,华润以单独或联合体形式,合计报名9宗地块;中海独立报名了7宗地块;绿城报名了4宗地块;首开报名6宗地块。民营房企仅有龙湖、润泽、绿城三家参与报名。

成交方面,中海再次“豪气外露”,147.45亿元斩获了3宗地块。其中,中海以41.975亿元+3.6万平方米现房销售面积竞得海淀永丰013号地块,以55.775亿元+4000平现房销售面积竞得北京海淀永丰0015、0016地块。

两宗地块的销售指导价分别为8.5万元/平米,8.2万元/平米,相较于成交楼面价,也为竞得企业留有一定利润空间。

此后,中海乘胜追击,又以49.7亿元竞得北京丰台大红门0004地块,成为本轮土拍的最大赢家。

建发也表现亮眼,在以33.81亿元的顶价将丰台区南苑槐房村地块收入囊中之后再次发力,以32.66元的价格夺得昌平生命科学园地块,该地块的成交楼面价3.6万元/平方米,住宅销售指导价6.2万元/平方米。后续或与�B和府项目联动营销。

北京本土老牌国企首开以38.29亿元+7000平现房销售条件,拿下了造甲村地块。土地面积约2.31公顷,规划建筑规模约5.55万平方米,成交楼面地价69000元/平方米。

中建壹品则选择携手海开组团冲击永丰0019、0018地块,最终以53.18 亿元将其收入囊中。该地块规划建筑规模约12.35万平方米,成交楼面地价43063元/平方米。

丰台区大红门0008地块由金茂以38.1亿元的价格从中海、金隅、首开三家企业“口中”夺得。该地块成交楼面价5.6万元/平方米,销售指导价为9.5万元/平方米。

而民营房企中,联合天竺房地产以24.3亿元摘得顺义新城第1街区0320地块的龙湖,是本轮集中供地唯一有所斩获的民企。

区域分化冷热不均 

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10宗地块底价成交

受热门地块比例提升影响,本轮溢价率达到6%,虽然土地溢价提升价差扩大,但从整体来看,区域市场成交情况分化显著、冷热不均。

作为热门区域的海淀、丰台等8宗地块成功“晋级”,进入线下竞拍环节。均需要在触及顶价后进入竞配现房销售面积环节,若竞配面积环节也触顶,则需要进行现场摇号。最终,海淀0013和0015地块,以及丰台的造甲村地块地块进入了竞配现房销售环节。

但房山、密云、大兴、石景山等区域的10宗宅地则未获得更多青睐,均仅有一次报价,最终均以底价成交,总成交价为156.8亿元。

其中,经开区、密云两区的3宗土地本区区属国企托底,底价竞得。其中,起始价格最低的密云地块,由北京众智房地产开发有限公司以1.8亿元底价摘得;经开区的亦庄新城地块由北京亦庄博润置业有限公司和北京亦庄久筑工程管理有限公司联合体以14.3亿元底价摘得。

石景山五里坨虽然时隔五年再次“上新”,但也并未激起更多的水花,最终由中交投资以底价竞得。

顺义新城第1街区地块由龙湖、天竺房地产联合体以底价竞得。

大兴西红门地块由华润、中铁、兴创联合体以底价竞得。该地块紧邻华润+中铁联合开发的橡树湾,以及中建三局+兴创置地联合开发的壹品兴创・御景星城。或许为避免其他竞品出现,所以三家房企强强联手以25亿元将其摘得。

通州梨园东小马地块,因迟迟未披露成交结果成为了垫底。最终被中能建+张家湾设计小镇以16.5亿元竞得。

岳微认为,整体来看,副中心、平原新城与生态涵养区新城集中供地以来供给总量稳定,节奏较为平稳,但由于各区具体情况差异,土拍结果显著分化。上述地区除昌平外其余区域近十宗地块均为底价成交。

促进“职住平衡”

供给更为优化

此外,本轮供地中还值得注意的是,土地的供应布局方面加大了对轨道交通站点周边及产业园区项目供应。

从北京自规储备中心获悉,超六成地块位于“三城一区”及产业园周边,超七成地块位于现状和近期建设的轨道交通沿线。

比如,本批次触顶的海淀永丰项目、丰台槐房村和新宫村项目均位于轨道交通站点周边,且位于园区范围内或周边。

岳微认为,在维持五至六环为主力供应区域的局面下,本次供地更加直面购房者通勤通达性的购房需求,与年初供地计划中提出的“职住平衡”目标保持一致。

从第三批次成交项目可以看出,北京从土地供应端开始保障未来住房向多子女家庭倾斜。此轮供地中,仅开发区1宗地块仍需执行“70/90”限制规则,其余地块均不再将其作为刚性约束。

岳微认为,与以往供地中超半数地块需执行“70/90”面积限制要求相比,这一竞拍规则使得开发企业在市场调研、产品设计上拥有更大自由度,结合当前“多孩家庭”、“老年人就近子女养老”等居住现状,可灵活打造多样化产品、设计多种户型、有效满足不同阶段不同人口家庭的多方居住需求,提升新房产品品质,促进市场良性竞争。

此外,第三批次供地不断扩大了竞现房销售面积,据统计,集中供地以来共实现现房销售面积约21.5万平方米。

而本轮土拍中,近七成地块设置了“竞现房销售面积”环节,最终3宗地进入竞现房面积环节。进一步普及现房销售,避免了同一区域内商品房项目集中扎堆入市,也能满足业主实现“拎包入住”,减少购房纠纷,避免了因项目烂尾带来的资金风险,维护住房消费者的合法权益。

END

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